[結者解之] 문재인의 我執, "임대차법이 몰고온 전세대란" 민주 반시장정책 고집할 건가

2020년 문재인정부가 도입한 임대차 2 법이 전세대란 뇌관으로 작용하고 있다. 오는 8월 계약갱신청구권을 사용한 2+2 전세계약 만기 도래 시 고공행진 중인 전셋값이 또 한 번 수직상승할 가능성이 높다.

임대차법이 몰고온 전세대란

서울 아파트 전셋값이 52주째 오르면서 무주택 서민들은 groggy 상태에 빠졌다. 이런 상화에 더불어민주당이 임대차2법 유지를 고수할 경우 전세대란으로 인한 주거불안정 문제가 걷잡을 수 없이 확산할 것이라는 우려가 나온다.

17일 부동산업께에 따르면 올 하반기부터, 서울 전셋값 상승세가 더욱 가팔라지면서 임대차시장 불안정성이 가중될 전망이다. 전셋값을 부채질하는  핵심요인으로는 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차 2 법이 꼽힌다.

2020년 7월말 시행된 이들 법안은 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년간 전세갱신청구권을 의무화하고 재계약 시 임대료 상승폭을 직전계약 5% 내로 제한하는 것이다. 도입 전부터 4년 뒤 전세계약 만료시기가 도래하면, 매물 부족, 전셋값 폭등, 무주택자 주거불안 등 트리플 악재가 터질 수 있다는 지적이 끊이질 않았지만 당시 문재인정부는 법 시행을 밀어붙였다.

도입 후 4년이 지난 현재 당시 우려했던 문제들이 하나둘 현실화

오는 8월이 되면 갱신권 사용후 4년을 채운 전세계약들이 일제히 만료된다. 이 경우 임대인들은 그동안 전월세상한제에 묶였었던 전세보증금을 대폭 인상해 새 임차인을 찾을 가능성이 높다. 한번 전세계약을 체결하면 가격인상률이 4년간 5%로 제한되기 때문에 해당기간 인상분을 미리 올려 받으려는 수요가 클 수밖에 없다.

국토교통부 등에 따르면 4년 계약만기 전세매물은 서울에서만 5만 4000여건에 이르는 것으로 추산된다. 더욱이 임대차 2 법은 4년간 묶이면서 전세매물이 감소하는 부작용도 낳았다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울아파트 전세매물은 17일 기준 3만 7107건으로 법이 시행된 2020년 8월 3만 7107건 대비 21.1% 감소했다. 수요대비 공급이 절대적으로 부족한 상황에 전세금마저 폭등하면 전세대란은 불 보듯 뻔한 일이다. 서민 주거안정이라는 명목아래 도입된 법안이 되려 서민층의 고통만 키우고 있다.

전세대란은 4년전 법 시행 당시부터 예견됐던 사안

실제로 임대차2법 시행 후 향후 4년간 전세금을 올릴 수 없다고 판단한 임대인들이 4년 치 보증금을 높여 받으면서 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지 전세금이 급등했다. KB부동산 통계를 보면 2020년 서울아파트 전셋값은 임대차 2 법 시행이 예고된 7월부터 매월 1%대 상승률을 기록했다. 연간 기준으로 보면 2020년에 12.2% 상승률을 나타냈다.

갱신계약 전셋값은 상승폭이 5%로 묶였지만 신규는 크게 뛰어 같은 단지네 이중가격이 형성되는 일도 비일비재했다. 관리비를 대폭 올려 전셋값 인상분을 임차인에게 전가하는 꼼수도 성행했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 전세대란 등 각종 부작용 우려가 제기됐지만 문재인정부는 임대차2법 시행을 강행했고 예견됐던 전셋값 폭등, 매물 부족 등 문제가 현실화하고 있는 상황이라며, 야당은 횡재세에 이은 또 한 번의 반시장정책으로 서민층 주거불안만 키우고 있다고 지적했다.

 2+2 만기도래를 앞두고 전셋값이 출렁이자 시장에선 임대차2법 폐지여론

국토교통부도 임대차2법과 관련해 폐지 방향으로 공식입장을 정리했다. 출범을 앞둔 22대 국회에서 야당을 상대로 입법활동에도 나설 계획이다. 하지만 여소야대 정국 속에서 임대차 2 법 폐지는 불가능에 가깝다는 게 중론이다.

더불어민주당은 지난 총선에서 임대차2법은 유지하되 임차인등록제를 도입하고 여기에 인센티브를 부여하는 방안을 공약으로 제시했다. 사실 문재인정부의 임대차 2 법을 계승하겠다는 것이다. 이에 전세시장이 불안정해질수록 야당을 향한 책임론은 더욱 커질 것으로 전망된다.

부동산업계 한 관계자는 문재인정부 정책을 계승한 더불어민주당으로선 전세대란 원흉이라는 비판으로부터 자유로울 수 없게 됐다며, 전세 불안으로 가장 큰 피해가 예상되는 20~30대 젊은 층의 표심 이탈도 염두에 둬야 할 것이라고 말했다.

폐지가 어렵다면 대재적인 법 개정이 필요하다는 주장

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 현재 여소야대 상황에서 야당은 임대차법 폐지를 절대 수용하지 않을 것이라며, 즉 임대차2법 개정 가능성은 없다고 볼 수 있다고 말했다. 그러면서 전세시장 안정을 위해선 임대차법 손질이 당연히 필요하다며, 교육시스템에 맞춰 전세 계약기간을 2+1로 조정하거나, 저가전세는 가격인상률을 5% 제한하되 고가전세는 시장에 맡기는 방식으로 사회적 합의를 이끌어내야 한다고 강조했다.